Как войти в график по «ипотеке» в том случае, когда уже подан иск в суд о взыскании всей суммы задолженности досрочно и обращении взыскания на заложенное имущество?

Многие заемщики по ипотечным кредитным договорам сталкиваются с жизненными трудностями и выходят на просрочку по оплате кредита. После выхода заемщиков на просрочку банки довольно часто обращаются с исками в суд о взыскании суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на квартиру (либо иное недвижимое имущество).

В этой статье речь пойдет о том, какие у банка в соответствии с российским законодательством имеются основания для досрочного взыскания задолженности по ипотечному кредиту и для обращения взыскания на предмет залога (недвижимое имущество), а также о том, какие мероприятия должен провести заемщик-должник для того, чтобы не лишиться квартиры (либо иного заложенного недвижимого имущества).

Основания для досрочного взыскания долга

Формальные основания для досрочного взыскания всей оставшейся по графику суммы задолженности по ипотечному кредиту / займу предусмотрены в пункте 2 статьи 811 ГК РФ.
В пункте 2 статьи 811 ГК РФ установлено правило о том что, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Право кредитора требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы задолженности возникает при нарушении заемщиком сроков погашения кредита (пункт 2 статьи 811 ГК РФ). Каких-либо изъятий в части досрочного истребования задолженности по кредиту (займу) действующее законодательство не содержит.

Основания для обращения взыскания на предмет ипотеки

Основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество предусмотрены статьей 334 ГК РФ и статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Смысл указанных выше статей сводится к тому, что банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для удовлетворения исковых требований о взыскании всей суммы задолженности (в том числе: просроченной и той, по которой срок возврата еще не наступил).
При этом, пунктом 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
  Аналогичные нормы предусмотрены в статье 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что делать должнику для того, чтобы не лишиться квартиры?

Для того чтобы заемщик-должник по ипотечному кредиту мог претендовать на вынесение судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований банка о досрочном взыскании суммы всех платежей «по ипотеке» и об отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки (недвижимое имущество) ему необходимо до вынесения судом решения оплатить сумму просроченной задолженности (просроченный основной долг, просроченные проценты, пени).
В случае если до вынесения судом решения заемщик оплатил сумму просроченного долга – ему необходимо предоставить в суд мотивированный отзыв на иск, в котором указать доводы, по которым он считает, что иск банка не подлежит удовлетворению.
Также заемщику необходимо будет активно защищать свои интересы в суде: поддержать собственную правовую позицию и опровергнуть правовую позицию банка.

Какие доводы может приводить банк в подтверждение наличия оснований для досрочного взыскания задолженности «по ипотеке» и обращения взыскания на жилое помещение?

Как правило, банк ссылается на то, что после направления заемщику требования о полном досрочном погашении задолженности и неисполнения в срок этого требования вся сумма задолженности является просроченной. Соответственно по логике банка заемщик должен был погасить всю сумму выставленных ему требований, а не только сумму плановых платежей по графику.

Какие доводы должен приводить заемщик в обоснования своих возражений?

Заемщику для того, чтобы суд после погашения просроченной задолженности «по ипотеке» отказал банку во взыскании всей суммы досрочно выставленной задолженности необходимо доказать, что предусмотренное п. 2 ст. 811 ГК РФ правило о возможности взыскания кредитором всей суммы задолженности досрочно, хотя и имеет императивный характер, однако не является безусловным и в целях обеспечения необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Необходимо доказать, что имели место уважительные причины для выхода заемщика на просрочку, у заемщика отсутствует вина в выходе на просрочку, просрочка вызвана объективными причинами (например, лишение работы, снижение размера дохода, закрытие предприятия, «ковидные ограничения», ненадлежащее поведение банка, выразившееся в непредоставлении документов заемщиков для получения материнского капитала, период просрочки и сумма просроченной задолженности не должны быть значительным (понятие очень субъективное). Ссылаться можно на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определениях от 15.01.2009 г. № 243-0-0, от 16,04.2009 г. № 331-0-0.

Судебная практика в Новосибирске по ипотечным спорам при досрочном погашении просроченного долга

Начиная с 2019 г. в Новосибирске начала складываться положительная для заемщиков судебная практика, в соответствии с которой суд отказывает банку в удовлетворении иска в том случае, если заемщик до вынесения судом решения погашает «просрочку».

К примеру, 11 февраля 2019 года Кировский районный суд г. Новосибирска вынес решение по иску АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» (далее – истец) к гражданам-заемщикам (далее – ответчики) по ипотечному кредитному договору (дело № 2-311/2019).
В соответствии с данным решением, суд, установив тот факт, что «просрочка» погашена, решил взыскать в пользу истца только расходы по оплате государственной пошлины. При этом, суд отказал в удовлетворении исковых требований о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру и расторжении кредитного договора.

Истец не согласился с решением суда и подал в Новосибирский областной суд апелляционную жалобу.

25 апреля 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда вынесла апелляционное определение, в соответствии с которым оставила без изменения решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 11 февраля 2019 года по делу № 2-311/2019 (№ дела в Новосибирском областном суде: 33-4095/2019).
Тем самым в апелляционном определении от 25 апреля 2019 года Новосибирский областной суд подтвердил вывод Кировского районного суда г. Новосибирска, сделанный в решении суда, о том, что погашение просроченной задолженности является основанием для отказа удовлетворении требований о взыскании досрочно всей суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество).